Değerli Özlem & Hüsnü için — Atina Seçkisi

Değerli Özlem & Hüsnü; bu dosya 22 Ağustos'taki görüşmemizde çizdiğiniz çerçeve üzerine kuruldu: her şey dahil €250.000'u aşmayan, giriş katı ve en üst kat olmayan bir daire. Sıralama, 25 Ağustos Salı Atina programınıza göre yapıldı: üstteki üç adres Kallithea'da yan yana — Salı günü tek turda gezilecek; alttaki üç adres (Platon Court, Elliniko, Neo Faliro) Cuma gezisinin programında.

Bütçe konusunda baştan açık olalım — bu dosyanın en önemli cümlesi budur. Kallithea'daki üç projede giriş katı ve en üst kat dışındaki en uygun daire €274.000'dur; €250.000 bandı bu üç binada yalnızca giriş katlarında karşılanıyor ki siz onu istemiyorsunuz. Bütçenizi tam karşılayan tek adres Platon Court Residences: 1. katta €250.000'a iki daire var (A4 ve A5), bina teslim edilmiş durumda. Bu yüzden onu listeye ekledik — rakamı size uydurmak yerine, rakama uyan adresi bulmayı tercih ettik.

Salı programı. Katerina Grigoriou sizi havalimanından karşılayacak ve Kallithea'daki üç projeyi yerinde gezdirecek. Kallithea South'ta beğendiğiniz 2.2 ne yazık ki satıldı; o binanın güncel durumu aşağıdaki tabloda. Kallithea Terrace'ta görüşülen 4.1 dairesi şu anda başka bir müşterimize rezervedir — gezide gerçekten müsait olan daireleri ve güncel fiyat listesini birlikte isteyeceğiz.

Çünkü tek bir rakam yok. Mevzuat üç kademe tanımlıyor ve bir mülkün hangi kademeye girdiğini konumu ile hukuki statüsü belirliyor.

Sizin dosyanız için pratik anlamı: Attika'da standart yeni yapıda eşik €800.000'dur. Bu sayfadaki projelerin €250.000 – €361.000 bandında Golden Visa'ya girmesi, dönüşüm ya da tescilli bina istisnasına dayanır ve bu, daire bazında bağımsız Yunan avukat incelemesiyle yazılı olarak teyit edilir. Hiçbir bölümde "bu daire GV verir" yazmadık; teyidi belgeyle alıyoruz.

Stavros Niarchos Vakfı'na yürüme mesafesinde, Kallithea'nın sakin bir konut dokusunda 16 daireli butik bir bina. Tüm daireler 1+1; net alanlar 36,80 – 42,80 m², fiyatlar €250.000 – €298.000. Enerji sınıfı A, ısıtma ısı pompası, Grohe armatür, Avrupa mutfak. Tüm dairelerde depo dahil.

Görüşmemizde bu binanın 2. katıyla ilgilendiğinizi ve 2.2'yi (7 m² balkon) beğendiğinizi söylemiştiniz. 2. kattaki dört dairenin dördü de müsait: 2.4 €274.000 (4 m² balkon) en uygunu, 2.2 €285.000 ise beğendiğiniz geniş balkonlu olan. Aradaki €11.000 fark, 3 m² fazla balkon ve daha iyi cephe demek.

Otopark konusunda net olalım: binada kapalı otopark yok; yalnızca giriş katı dairelerinin önündeki alanlar o dairelere otopark olarak tahsis edilmiş. Üst kat dairelerinde otopark bulunmuyor — bunu 22 Ağustos'ta da konuşmuştuk, burada yazılı olarak tekrarlıyoruz.

Bizim okumamız: kriteriniz "giriş katı ve en üst kat olmasın" ise bu binada elinizde 1. ve 2. kat var — 3. kat en üst kattır. En uygun iki seçenek 1.1 (€274.000) ve 2.4 (€274.000); ikisi de aynı fiyatta, 2.4 bir kat yukarıda. Bütçenizin €24.000 üzerinde kalıyor; bunu saklamıyoruz. Buna karşılık bina Kallithea'nın en iyi konumlarından birinde ve Niarchos hattı, Atina'da son yılların en güçlü değer artışı gösteren koridoru.

Kallithea'nın sahil yönündeki aksında, zemin + 7 katlı bir bina; üst iki katta dubleksler var. Toplam 22 daire; net alanlar 39,80 – 51,30 m², fiyatlar €257.000 – €361.000. Stavros Niarchos Vakfı yürüme mesafesinde. 4. ve 5. kat daireleri ile üst kat duplekslerinde kısmi deniz manzarası var.

Önce dürüst haber: 22 Ağustos'ta beğendiğiniz 2.2 dairesi satıldı. Bu binada stok gerçekten daralmış durumda — 22 daireden yalnız birkaçı kaldı ve önemli bölümü rezerve. Bu binada kriterlerinize uyan (giriş katı ve en üst kat olmayan) tek daire 4.1: 40,80 m² net, 18 m² balkon, kısmi deniz manzarası, €284.000 — ancak geliştirici listesinde rezerve görünüyor. Serbest kalıp kalmayacağını ve güncel fiyatını gezide netleştireceğiz.

Sami Bey'in görüşmedeki notu buydu: "Bu proje de farklı, burada pek yer kalmadı; ama arkada özel ikinci bina var, en üstünde 350 civarı dublexler var — deniz manzaralı kaldıysa onu tavsiye edeceğim." O dubleksler tabloda M.1 (€358.000) ve M.4 (€356.000): 6. ve 7. katı birleştiren, ~51 m² net + iki balkonlu kurgular. Bütçenizin belirgin üzerindeler; bilgi olarak koyuyoruz, öneri olarak değil.

Bizim okumamız: kriteriniz "giriş katı ve en üst kat olmasın" ise bu binada gerçekte tek aday 4.1 — o da hem rezerve durumda hem bütçenizin €34.000 üzerinde. Giriş katındaki GF2 €257.000 bütçenize en yakın rakam ama giriş katı, siz istemiyorsunuz. Yani bu bina, kriterlerinizle fiyat arasındaki gerilimi en çok yaşadığınız adres olacak. Buna karşılık kısmi deniz manzarası Kallithea'da nadir bir özelliktir ve çıkışta fark yaratır.

Kallithea'daki üçüncü adres; aynı geliştiricinin bu bölgedeki yeni binası. Görüşmelerimizde konuşulan daire 4.1: 41,80 m² net + 10,00 m² balkon = 51,80 m² toplam · €284.000. Bu daire şu anda başka bir müşterimize rezervedir; serbest kalıp kalmayacağı gezi öncesinde geliştiriciden öğrenilecektir.

Bu bölümde eksik olan şeyi açıkça yazalım: binanın tam daire listesi henüz elimizde değil; tip .1 kat planı ve cephe görselleri ise geliştiriciden geldi (aşağıda). Geliştiriciden talep ettik; gelmedi. Elimizdeki tek veri, konuşulan 4.1 dairesinin ölçüleri. Bu yüzden burada tablo yerine tek satır var — olmayan bir listeyi doldurmak yerine boş bıraktık.

Bizim okumamız: Salı günü bu binayı yerinde görmeniz, eksik belgeyi kapatmanın en hızlı yolu. Gezide gerçekten müsait olan daireleri, güncel fiyat listesini ve teslim takvimini birlikte isteyeceğiz. 4.1'in 4. katta olması kriterinize uygun (giriş katı değil); binanın kaç katlı olduğunu ve 4. katın en üst kat olup olmadığını gezide netleştireceğiz — bu, sizin için belirleyici bir soru. Beğendiğiniz bir daire çıkarsa fiyatı ve müsaitliği aynı gün yazılı olarak teyit ettiririz.

Bu adresi listeye özellikle ekledik. Kallithea'daki üç binada kriterlerinize (giriş katı ve en üst kat olmasın) uyan en uygun daire €274.000'dı. Burada 1. katta €250.000'a iki daire var: A4 (41,22 m² net) ve A5 (42,34 m² net). Yani hedef bütçeniz bu binada gerçekten karşılanıyor.

Atina'nın merkeze bitişik semtlerinden Akademia Platonos'ta, 57 daireli, çatı havuzlu bir bina. Bu seçkide bir, iki ve üç yatak odalı kurguları aynı anda sunan tek adres: net alanlar 40 – 92,29 m², fiyatlar €250.000 – €360.000; 35 daire müsait.

Teslim durumu — en güçlü tarafı: daireler anahtar teslim hazır. Bahçe katı ve 1. kat teslim edildi, anahtarlar alıcılara veriliyor. Ortak alanlar (çatı havuzu dahil) Mayıs 2027'de tamamlanıyor. Teslim beyaz eşya dahil tam mobilyalı; ebeveyn banyoları, parke zeminler ve asansörler şartnamede. Yani Kallithea'daki üç projeden farklı olarak burada inşaat bekleme riski yok — daireyi görüp alıyorsunuz.

Geliştiricinin kira projeksiyonu yılda €7.500 – €11.250 (kabaca %3 brüt). Projeksiyondur, taahhüt değildir.

Dürüst karşı ağırlık — konum. Akademia Platonos merkezî ve ulaşımı iyi bir semttir ama Kallithea'nın Niarchos hattı gibi bir prestij aksı değildir; deniz de yoktur. Burası bir alan ve fiyat oyunu, konum primi oyunu değil. Buna karşılık Platon Akademisi arkeolojik parkı için planlanan yeraltı müzesi, semtin orta vadeli görünümünü destekleyen somut bir gelişme.

Athens Riviera'da, Atina'nın en büyük kentsel dönüşüm bölgesinin (eski havalimanı alanı) hemen yanında, havuzlu bir rezidans. Kompakt 1+1 daireler: net 28 – 36 m², fiyatlar €295.000 – €380.000. Ortak alanlarda havuz, güneşlenme terası, pergolalı lounge ve peyzajlı bahçe var.

Geliştiriciden 12 Ağustos'ta yazılı olarak aldığımız satış koşulları: teslim resmi listede Aralık 2026 (yetkilinin 12 Ağustos sözlü beyanı "Ocak" idi — yazılı olan esas); tapu devri ve Golden Visa başvurusu derhal yapılabiliyor. Kira garantisi yok, indirim yok; jest olarak müşterilerimize ücretsiz mutfak beyaz eşyası veriliyor. 2. kattaki B7, B8 ve B9 dairelerinde deniz manzarası var; biri hâlâ müsait olabilir — bunu teyit ettiriyoruz.

Bizim okumamız: bu adresin değer önermesi konum: Ellinikon projesi tamamlandığında Avrupa'nın en büyük kıyı dönüşüm alanı olacak ve bu rezidans onun yanı başında. Karşı ağırlık iki başlıkta: daireler küçük (28 – 36 m² net) ve metrekare fiyatı yüksek. Bütçeniz açısından da bant belirgin şekilde üzerinde — €295.000'dan başlıyor. Kriterleriniz "€250.000'u aşmayalım" ise bu adres bir karşılaştırma noktası olarak listede; Riviera'da aynı parayla ne alınabildiğini görmeniz için koyduk.

Athens Riviera'da, Faliro Körfezi'nde, Akdeniz Parkı'na cephe ve Saronik Körfezi'ne bakan büyük ölçekli bir rezidans. Üç blok (A, B, C), çatıda deniz manzaralı havuz ve bar, spa, gym, restoran ve özel üyeler kulübü — kulüp, korunacak freskleriyle birlikte restore edilen tescilli bir köşkte kurulacak.

Ticari kurgusu bu seçkideki diğerlerinden farklı: proje ön satış (Phase 1) aşamasında. %10 peşinatla rezervasyon sözleşmesi imzalanıyor; kazı çalışmaları başlayınca (2026 2. çeyrek sonu bekleniyor) Phase 1 fiyatları sona eriyor ve Phase 2'ye geçiliyor. A blokta 1. kat daireleri Phase 1'de €290.000 – €333.000 bandında; aynı daireler Phase 2'de €320.000 – €370.000'a çıkıyor. Yani erken giriş, kâğıt üzerinde belirgin bir fiyat avantajı sunuyor.

Kira garantisi burada var ve güçlü: geliştirici %3 net / %4 brüt, 10 yıl garanti veriyor; 10 yıl daha uzatma opsiyonu ile toplam 20 yıla çıkabiliyor. Kira geliri altı ayda bir ödeniyor, mülk sahipleri üyeler kulübünün tam üyesi oluyor ve 7/24 güvenlik-concierge hizmeti veriliyor. İsteyen mülkünü geliştiricinin yönetim şirketine devredip garantili getiriyi alabiliyor.

Bizim okumamız — ve neden en sonda: proje niteliksel olarak bu listenin en iddialısı; ama sizin kriterlerinizle iki noktada çelişiyor. Birincisi teslim: daireler Aralık 2027, ortak alanlar Mart 2028 — yani yaklaşık 16 ay bekleme. İkincisi fiyat: Phase 1'de bile giriş €290.000. "Her şey dahil €250.000" hedefinizle bu adres bugün örtüşmüyor. Yine de listeye koyduk, çünkü kira garantisi ve ortak alan kalitesi tarafında ölçüt olacak bir referans; diğer beş adresi neye göre değerlendireceğinizi bu proje netleştiriyor.

Tabloyu tek cümlede okursak: hedef bütçenizi (her şey dahil €250.000) karşılayan tek adres Platon Court Residences; üstelik daireler bugün teslim alınabilir durumda. Kallithea'daki üç adres €274.000 – €284.000 bandında, yani hedefinizin €24.000 – €34.000 üzerinde; karşılığında Niarchos hattı konumu, birinde kısmi deniz manzarası var. Riviera'daki iki adres (€290.000+) bugünkü çerçevenizin dışında; onları karşılaştırma ölçütü olarak koyduk.

Salı günü ne yapacağız: Katerina sizi havalimanından alacak ve Kallithea'daki üç binayı gezdirecek. Gezide üç şeyi netleştireceğiz — Kallithea Terrace'ın kaç katlı olduğu (4. kat en üst mü?), Kallithea South'ta rezerve dairelerin durumu, ve üç binada da kat/cephe farkının yerinde nasıl hissettiği. Cuma günü ise diğer üç adres var: Platon Court, Elliniko Garden ve Neo Faliro Park — programı Perşembe akşamı birlikte kesinleştiririz.